V tomto roku sa kancelárske priestory v centrálnej Európe rozšíria o takmer milión metrov štvorcových. Hoci je to oproti minulému roku mierny pokles, podľa realitno-poradenskej spoločnosti CBRE aj tento objem pomôže na kľúčových trhoch uspokojiť vysoký dopyt po nových kancelárskych plochách. V ďalších rokoch bude krivka dodaných plôch dynamicky rastúca a prekoná hranicu milióna metrov štvorcových ročne.
Na kľúčových trhoch v pätici miest v centrálnej Európe (CE5 = Bukurešť, Budapešť, Bratislava, Praha a Varšava)* bude tohto roku dodaných 995 000 m² nových kancelárskych plôch. Hodnota v porovnaní s objemom plôch dodaných v roku 2018 (približne 1,1 milióna m2) síce predstavuje mierny pokles, stále je to však nad úrovňou 5-ročného priemeru. Vyplýva to z aktuálnych údajov investičného a prieskumného oddelenia realitno-poradenskej spoločnosti CBRE.
Analytický prehľad o trhu ďalej hovorí, že v tomto roku budú najväčšie absolútne objemy kancelárskych plôch dodané v Bukurešti (336 000 m2) a Varšave (230 000 m2). V porovnaní s minulým rokom sa ročná miera odovzdaných plôch v roku 2019 výrazne zvýšila v Bukurešti (+130 %) a v Prahe (+50 %), takmer bez zmeny zostala v Bratislave a vo Varšave. Medziročne poklesla v Budapešti (-50 %) a vo Viedni (-80 %).
Ilustračné foto: Pixabay.com
V horizonte dvoch rokov sa počet dodaných kancelárskych plôch na väčšine sledovaných trhov zvýši. Plánovaný objem plôch v CE6 (Bukurešť, Budapešť, Bratislava, Praha, Varšava a Viedeň)* dosiahne v roku 2020 približne 1,2 milióna m2 a takmer 1,5 milióna metrov štvorcových v roku 2021. Relatívne najviac plôch je plánovaných a vo výstavbe v Sofii a Belehrade. V 3. štvrťroku 2019 tu v porovnaní s existujúcimi plochami dosiahol celkový rozostavaný objem kancelárií pomer približne 20 %. Nasledujú mestá Bukurešť, Budapešť a Varšava, kde pomer plánovaných plôch k už dostavaným dosahuje takmer 15 %. Pomerne extrémne sú ale údaje za Viedeň a Záhreb, kde je rast nových plôch veľmi obmedzený. Pomer plánovaných kancelárskych plôch k už hotovým je tu na úrovni iba 5 %.
Masívny dopyt po kancelárskych priestoroch viedol k ambicióznym odhadom dokončených plôch. Súčasný stav stavebného trhu, na ktorý vplýva napríklad kritický nedostatok ľudských zdrojov, viedli k závažným oneskoreniam kolaudácií nových budov, a teda k posunu termínov dodania kancelárii. Prognóza CBRE na rok 2019 sa tak znížila o 35 % v porovnaní s odhadom spred 12-tich mesiacov. Z rovnakých dôvodov môžu byť upravené smerom nadol aj prognózy dodania nových kancelárskych plôch pre roky 2020 a 2021.
Dynamický rast kancelárskych priestorov v centrálnej Európe bol zároveň sprevádzaný výrazným objemom absorpcie. Možno povedať, že takmer všetky nové plochy si rýchlo nájdu nájomcov. Za posledných 5 rokov dokonca čistá absorpcia prekročila ročnú úroveň dodaných plôch, čo malo za následok výrazné zníženie miery neobsadenosti. Priemerná miera neobsadenosti v hlavných mestách CE5 bola len 7,3 %, pričom najnižšia bola v Prahe (4,5 %) a najvyššia v Bukurešti (8,8 %). Napriek zvýšeniu miery neobsadenosti v Bukurešti a Bratislave región ako celok vykazuje priemernú hodnotu neobsadenosti podobnú Viedni, teda 5,0 %.
Objemy dokončených plôch dosiahli päťročné maximum minulý rok v Budapešti (231 000 m2) a vo Viedni (266 000 m2), kým v Bukurešti (336 000 m2) a v Prahe (202 000 m2) vrcholila vlna výstavby. „Údaje o výstavbe nových kancelárií v Bratislave (98 000 m2) a Varšave (462 000 m2) naznačujú nové maximá v roku 2020 a 2021. V Bratislave nás čaká v najbližších rokoch veľká vlna nových projektov. Už na konci tohto roku budú dodané nové kancelárie v projekte Nivy Tower. V nasledujúcom roku bude dokončený projekt Sky Park Offices a v rokoch 2021 až 2024 sa trh doplní o kancelárske budovy v projektoch Eurovea 2, nové Apollo a ďalších. Celkovo tak očakávame zvýšenie miery neobsadenosti na úroveň medzi 10 – 12 %,“ komentuje údaje Oliver Galata, riaditeľ oddelenia prenájmu kancelárskych priestorov v CBRE Slovensko.
Vysoká absorpcia kancelárskych plôch na trhoch strednej Európy sa odráža aj na počte transakcií (take-up): hodnoty zodpovedajú stabilnému rastu za posledných päť rokov. Ročný nárast transakcií v roku 2018 dosiahol objem 1,99 milióna m2 a prekročil tak úroveň roku 2014 (1,39 mil. m2) o 42 %. Medziročný nárast transakcií v Bukurešti za prvý polrok 2019 bol +28 %. Prakticky bez zmien boli transakcie v Budapešti a na ostatných sledovaných trhoch zaznamenala CBRE medziročný pokles (napríklad v Bratislave o -40 %). V regióne je však vysoká úroveň pred-prenájmov. Napríklad v Bukurešti tvoria pred-prenájmy približne 55 % ročných transakcií na trhu kancelárskych priestorov. Podobné hodnoty (30 %) pred-prenájmov dosahujú aj Budapešť a Varšava.
Ak sa pozrieme na profily kľúčových nájomcov kancelárií, v Bratislave a Bukurešti na transakciách sa najviac podieľajú firmy z oblasti IT a technológií (Computers & Hi-Tech). Finančné a ekonomické služby (Financial & Business Services) tvoria vysoký podiel nájomcov v Budapešti a vo Varšave, zatiaľ čo profesionálne služby (Professional Services) prekročili priemerné hodnoty v Bratislave a Prahe. Podiel nájomcov z verejného sektora (Public Sector) bol najvyšší v Budapešti.
Nájomné sa zvýšilo v celom sledovanom regióne. Konkrétne v Budapešti sa zvýšilo medziročne o 13 %, v Prahe o 8 % a v Sofii o 11 %, pričom v Belehrade, Bukurešti, Bratislave a vo Viedni zostalo pri porovnaní s predchádzajúcim rokom rovnaké. Takzvané „Áčkové kancelárie“, teda spĺňajúce súčasné technické požiadavky, sú najdrahšie v Budapešti a vo Viedni (25-26 EUR/m2/mesiac), nasledované sú Prahou a Varšavou (22-24 EUR/m2/mesiac). Nájomné na ostatných trhoch sledovaných CBRE je stále pod hranicou 20 EUR/m2/mesiac, pričom Sofia a Záhreb ponúkajú prvotriedne kancelárske priestory za 15-16 EUR/m2/mesiac.
Silný dopyt nájomníkov po kancelárskych priestoroch predstavuje solídny základ pre investičný trh. Kancelárie zostali najžiadanejšou triedou aktív na všetkých trhoch s celkovým objemom investícií v CE6 v roku 2018 na úrovni 6,58 miliárd EUR, čo je 38 % z celkového objemu investícií v týchto šiestich krajinách. Kým investície do retailu v tomto roku výrazne poklesli, kancelárie zostali medzi investormi veľmi populárne, nakoľko sledované transakcie v prvom polroku 2019 dosiahli objem 3,66 miliárd EUR. CBRE za uplynulý polrok zaznamenala najvyšší medziročný nárast objemu investícií v Poľsku a Českej republike, a to 1,66 miliárd EUR respektíve 730 miliónov EUR. Zaujímavé je, že CBRE v Poľsku eviduje rastúci tok transakcií do regionálnych miest, pričom na iných troch sa investície do kancelárií sústreďujú do hlavných miest.
V dôsledku pretrvávajúcich priaznivých monetárnych podmienok a silného investičného dopytu počiatočné výnosy (prime yelds) v regióne v priebehu roka pokračovali v poklese až o 50 bázických bodov. Počiatočné výnosy vo Viedni klesli na 3,50 %, nasledovala Praha a Varšava s 4,25 %, respektíve 4,50 %. Prognózy ďalšej kompresie výnosov sa týkajú aj Budapešti (5,50 %), Bratislavy (5,75 %) a Bukurešti (7,00 %).
Zdroj: CBRE
